Le viager est une opération qui ne supporte pas l’amateurisme : la fixation du montant de la rente viagère, la répartition des charges d’un bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation, l’indexation et la révision de la rente viagère exigent une véritable compétence.
Quelques explications s’imposent.
| Le contrat de vente viagère peut se définir comme l’abandon d’un bien ou d’un capital contre le versement d’une somme ( la rente) , jusqu’à la fin de sa vie. |
La rente est une redevance qu’une personne appelée débirentier s’engage a verser périodiquement à une autre personne, le crédirentier, en échange de la cession (la vente), d’un bien immobilier ou mobilier (très rare).
Cette redevance porte le nom d’arrérage, elle est en général versée mensuellement, trimestriellement ou plus rarement annuellement, et est constituée en général par une somme d’argent. La rente peut être réversible au profit d’un conjoint ou d’une tierce personne.
Le contrat de constitution de rente viagère est une convention par laquelle une personne, le débirentier, s’engage à verser périodiquement à une autre personne, le crédirentier, une somme déterminée appelée arrérage et cela pendant la durée de vie du crédirentier ou d’un tiers.
Le bouquet est la partie du prix que le vendeur peut souhaiter recevoir immédiatement, le prix n’étant pas obligatoirement transformé en totalité en rente viagère.
Il est très recherché, tout particulièrement quand le vendeur est jeune : la rente est souvent inférieure aux mensualités d’un prêt bancaire.
Ainsi, il permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement, et le vendeur de bénéficier d’une rente viagère indéxée sur le coût de la vie et de se débarrasser des soucis de la gestion locative traditionnelle.
De même, la fiscalité applicable est plus légère que celle des revenus fonciers.
Le viager libre est à conseiller aux vendeurs de moins de 80 ans.
Le viager occupé représente, quant à lui, 95 % des transactions. Les acquéreurs peuvent réaliser un excellent investissement à long terme, pratiquement sans soucis de gestion, si ce n’est de payer la rente et de supporter les charges d’un propriétaire.
L’acquéreur ne sera soumis à aucun impôt sur le revenu puisque qu’aucun loyer n’est perçu, sauf bien entendu sur une éventuelle plus-value lors de la revente.
| Quelles garanties pour le Crédirentier ? |
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Si l’acquéreur cesse de payer les arrérages, le crédirentier dispose de différents moyens pour le contraindre à s’exécuter :
 L’action en paiement : Permet d’essayer d’obtenir simplement le paiement des arrérages dus, en poursuivant le débirentier ou en mettant en jeu les cautions éventuelles,
Faire saisir et vendre l’immeuble pour obtenir le versement d’une somme qui pemettra d’assurer le paiement des arrérages,
Demander l’annulation de la vente afin de récupérer l’immeuble, si le contrat de vente prévoit un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire. Dans ce cas, si l’acte de vente l’a stipulé, le vendeur pourra conserver le bouquet et les arrérages de rente perçus.
Attention, il s’agit d’une clause pénale qui pourra toujours être réduite par un juge.
D’après la "revue bleue" FNAIM. Avril 2003.
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