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Loi Carrez
L’importance de s’adresser à un professionnel de l’immobilier

24 mars 2003

Promulguée le 19 juin 1997, la loi Carrez impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en indiquer la surface dans l’avant contrat et l’acte de vente. A défaut, l’acheteur peut faire annuler la vente. Bilan sur cette loi et la façon dont elle s’inscrit dans la pratique.

Que faut-il mesurer exactement ?

La surface à mesurer, dite privative, équivaut à celle des planchers et locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres et des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. La loi Carrez ne lie cependant pas la surface au prix, ni n’indique que les surfaces non comptabilisées ne valent rien.
Généralement, ces surfaces apportent une plus value significative au lot de copropriété. Il ne faut, par ailleurs, pas confondre la superficie utile avec la superficie habitable. Cette dernière exclut les caves, sous-sols, remises, garages, vérandas, loggias et balcons, alors que par définition la loi Carrez les prend en compte dès lors qu’elles sont closes, couvertes et sous au moins 1,80 m de hauteur.

Quelles sont les ventes concernées par la Loi Carrez ?

Tous les lots en copropriété. En revanche les bâtiments isolés et les maisons particulières n’appartenant pas à un lotissement en copropriété, ne sont pas concernés. De même, dans une copropriété, les lots de moins de 8m2, ainsi que les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes, places de parking vendus en lots séparés échappent à la Loi Carrez .

Tous les types de ventes sont visés : vente en pleine propriété, en usufruit ou encore en nue-propriété. Par contre, les lots transmis par donation et par succession sont exclus de la Loi Carrez. Enfin, Gilles Carrez a déposé un amendement à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains afin d’exclure du champ de la Loi Carrez le congé de vente adressé au locataire. Le mesurage sera cependant nécessaire lors de la vente au locataire qui aura exercé son droit de préemption, ou dès la promesse de vente signée avec un autre acheteur.

Que se passe-t-il si la superficie indiquée s’avère surestimée ?

Si la superficie mentionnée dans l’acte est supérieure de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Dans la pratique, en cas de mesurage erroné, acquéreurs et vendeurs trouvent presque toujours un terrain d’entente, sur la base d’une expertise, sans avoir à recourir au juge. Ces négociations se font souvent au détriment des vendeurs qui n’ont donc pas intérêt à manquer de rigueur. Toutefois, si les négociations n’aboutissent pas, l’action judiciaire en diminution du prix doit être intentée moins d’un an après la conclusion de l’acte authentique. A l’inverse, Si la superficie réelle est supérieure à celle exprimée dans l’acte, cela ne donne lieu à aucun supplément de prix au profit du vendeur. Le législateur a directement voulu protéger l’acquéreur et non le vendeur.

Le mesurage est une tâche délicate qui peut entraÎner des erreurs importantes et portant à conséquence. Faites procéder au mesurage par un professionnel de l’immobilier aux compétences reconnues. Sachez enfin que ce certificat n’aura pas de date limite de validité et qu’il peut donc servir à des ventes successives.