Location en cours, location nouvelle, locataire qui s’en va. Dans ces trois situations, quel sera l’impact du prélèvement à la source pour le bailleur ?

Location en cours, location nouvelle, locataire qui s’en va. Dans ces trois situations, quel sera l’impact du prélèvement à la source pour le bailleur ?

1 – LOCATIONS EN COURS

En plus de la retenue à la source sur ses salaires et assimilés, le contribuable bailleur verra son compte bancaire prélevé d’un acompte directement par le Trésor public, au titre de l’imposition de ses revenus fonciers en cas de location nue ou de ses BIC en cas de location meublée. L’impôt à la source sera prélevé mensuellement (le 15 de chaque mois) ou trimestriellement sur option du contribuable (les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre). Pour l’année 2019, cette option devait être exercée au plus tard le 1er octobre 2018.

Pour contrecarrer les tentatives d’optimisation des contribuables qui voudraient profiter de « l’année blanche », le gouvernement a institué des règles anti-abus :

Concernant les charges courantes de 2018 : pour dissuader les bailleurs de majorer leur revenu net foncier 2018 effacé par le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR), il est fait exception au principe selon lequel l’année de rattachement des dépenses déductibles est celle de leur paiement. Ainsi, par exception, en 2018, les charges foncières récurrentes sont prises en compte à leur date d’échéance.

⇒ Inutile de repousser le paiement de sa prime d’assurance, du dernier appel trimestriel de charges du syndic ou encore de ses frais de gestion exigibles en 2018 après le 31 décembre 2018 pour tenter de déduire plus de charges en 2019 et ainsi minorer ses revenus fonciers de 2019.

Concernant les charges pilotables :

Pour les travaux qui auraient été réalisés en 2018 : ils restent déductibles selon les règles de droit commun. Néanmoins, le revenu foncier ayant vocation à être effacé par le CIMR, ces travaux n’auront pas de réel effet fiscal puisqu’ils ne pourront pas s’imputer (sauf revenus exceptionnels).

Pour les travaux qui seraient réalisés en 2019 : pour soutenir le secteur du bâtiment et dissuader les bailleurs de décaler la réalisation de leurs travaux de 2018 à 2019, une règle de lissage des charges pilotables sur la période 2018-2019 est instituée. Les travaux réalisés en 2019 seront ainsi déductibles à hauteur de la moitié seulement du total des dépenses pilotables de 2018 et de 2019. Autrement dit, les travaux engagés en 2019 n’impacteront pas l’imposition à hauteur de la dépense. Certains travaux échappent néanmoins à cette règle dérogatoire et restent intégralement déductibles l’année de leur réalisation :

– les travaux d’urgence ;

– les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ;

– les travaux effectués sur un immeuble classé Monument historique en 2019.

⇒ En définitive, si l’on ne fait aucuns travaux en 2018, il faudra également n’en faire aucuns en 2019 puisqu’ils ne seront déductibles qu’à 50 % et reporter les travaux à 2020, année où l’on retrouvera les principes habituels de déductibilité.

⇒ De manière plus générale, si le bailleur envisage des travaux pour un montant inférieur aux revenus fonciers qu’il perçoit, il est préférable d’attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

⇒ A l’inverse, réaliser un maximum de travaux en 2018 et ne rien décaisser en 2019 peut procurer un double avantage puisque d’une part, les déficits fonciers de 2018 restent imputables et reportables (sur le revenu global de 2019 à hauteur de 10 700 €, et l’excédent sur les revenus fonciers ultérieurs) et d’autre part, 50 % des travaux réalisés en 2018 pourront être déduits sur 2019. Mais le gain fiscal en situation de déficit foncier ne sera effectif que si le bailleur dépasse un certain seuil de travaux compte tenu du CIMR qui neutralise les revenus de 2018 :

En l’absence de revenus exceptionnels : travaux 2018 > 2 fois les loyers + 2 fois 10 700 €

En présence de revenus exceptionnels : travaux 2018 > 2 fois les loyers + 10 700 €

​REMARQUES :

Il s’agit de la réforme du recouvrement de l’impôt sur le revenu. Les travaux réalisés sur des biens détenus au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés restent donc pertinents puisqu’il n’y a pas d’année blanche pour l’imposition à l’IS.

Les bailleurs qui déclarent en micro-foncier ne sont pas concernés par les règles dérogatoires puisque c’est l’abattement de 30 % qui s’applique mais ils restent concernés par la distinction à faire entre revenus exceptionnels et revenus courants (ex. : les arriérés de loyers perçus en 2018 ne seront pas compris dans le CIMR et resteront imposables au titre de l’IR 2018 et viendront augmenter le taux du PAS en 2019).

Le recours à un expert-comptable pour la déclaration des revenus 2018 semble plus que jamais à recommander aux bailleurs soumis au régime réel et propriétaires de plusieurs biens locatifs compte tenu notamment de la complexité de la formule de calcul du CIMR et des modalités d’application des principes dérogatoires applicables aux travaux pilotables tout aussi complexes, dans la mesure notamment où la règle de la moyenne doit s’apprécier bien locatif par bien locatif.​

2 – LOCATIONS NOUVELLES

Les bailleurs qui auraient débuté une activité locative en 2018 déclareront les revenus ainsi perçus au printemps 2019 et l’administration fiscale ne sera en mesure de déterminer le montant de l’acompte correspondant qu’à compter du mois de septembre 2019. Par conséquent, lors de la première année au cours de laquelle il perçoit un revenu foncier, le bailleur n’est pas dans l’obligation de s’acquitter d’un acompte à ce titre et ce, pendant toute l’année N et jusqu’au 31 août de l’année N+1.

Cependant, afin de réduire le montant de l’impôt qui devra être acquitté lors de la liquidation du solde en septembre N+1, le bailleur pourra, à tout moment, décider de verser un acompte spontané. En ce cas, il pourra librement déterminer le montant de l’acompte qu’il souhaite acquitter (à l’aide du simulateur disponible sur l’espace personnel du site www.impots.gouv.fr) et ce montant sera prélevé sur son compte bancaire (mensuellement ou trimestriellement) et étalé sur le nombre de mois restant à courir sur l’année civile.

Ensuite, de janvier à août N+1, le bailleur versera le même montant d’acompte que ce qu’il a déjà versé volontairement au cours de l’année N, ajusté au prorata temporis en fonction de la date à laquelle il aura encaissé ses premiers revenus fonciers et le 31 décembre de l’année.

Enfin, en septembre N+1, et jusqu’au mois de décembre N+1, le bailleur se verra prélevé du solde de l’acompte recalculé en fonction de la déclaration des revenus 2018 qu’il aura effectuée en mai 2019 sous déduction des sommes qu’il aura déjà versées spontanément en année N.

REMARQUE : 

La demande de versement d’un acompte spontané n’a pas d’incidence sur le taux de prélèvement applicable aux autres revenus du contribuable pour les versements réalisés en année N. L’augmentation éventuelle du taux d’imposition du propriétaire qui débute une activité locative ne s’appliquera qu’après prise en compte de la déclaration de revenus du bailleur qui suit la mise en location. Ainsi, c’est seulement à compter de septembre N+1 que l’impôt sera prélevé selon un taux de prélèvement ajusté compte tenu des nouveaux revenus fonciers du bailleur.

3 – LOCATAIRE QUI S’EN VA

La réforme du recouvrement de l’impôt consiste en un prélèvement à la source contemporain de la perception du revenu et l’intérêt majeur de cette réforme pour le contribuable est de pouvoir adapter rapidement le montant des sommes prélevées en fonction des changements qui affectent sa situation financière (ou familiale).

Ainsi en principe, la vacance locative, un déficit foncier ou encore la cession du bien loué peuvent justifier unedemande de modulation du montant de l’acompte auprès de l’administration fiscale. L’acompte ainsi recalculé devant s’appliquer au plus tard le troisième mois qui suit celui de la demande, jusqu’au 31 décembre de l’année de la demande et à compter du 1er janvier de l’année suivante, le taux et/ou l’acompte seront à nouveau déterminés dans les conditions de droit commun, au regard de la dernière déclaration des revenus du contribuable.

Néanmoins, en pratique, tous les bailleurs qui auront à subir une période de vacance n’auront pas effectivement la possibilité de moduler leur prélèvement. En effet, à la différence de l’acompte spontané ou de la modulation à la hausse, la modulation à la baisse est soumise à conditions. Elle n’est admise que si l’on peut constater un écart de plus de 10 % et 200 € entre le prélèvement estimé après révision et celui qui serait supporté sans modulation.​

ATTENTION : En pratique, le bailleur devra estimer l’ensemble des revenus qu’il percevra sur l’année en cours, y compris ceux en dehors du champ d’application du PAS, dès lors qu’ils ont un impact sur le taux ou l’assiette du prélèvement. En outre, l’écart devra être apprécié sans tenir compte des prélèvements sociaux éventuellement dus sur les revenus soumis au PAS. Ces estimations sont faites sous sa responsabilité et une modulation à la baisse excessive ou erronée est passible de pénalités.

En revanche, si le contribuable cède l’ensemble de son patrimoine immobilier ou ne l’affecte plus à la location et n’est donc plus susceptible de percevoir aucuns revenus fonciers, les principes sont différents. En ce cas, il pourra demander à ne plus verser d’acompte, sa demande prenant effet à compter du prélèvement (mensuel ou trimestriel) qui suit le mois de sa demande.

MÊ​ME REMARQUE : la demande de non-versement d’acompte pour fin de perception de revenus soumis à acompte n’aura aucune incidence sur le taux de prélèvement applicable, en année N, aux autres revenus, qu’il s’agisse de la retenue à la source sur ses salaires ou de l’acompte dû au titre d’autres catégories de revenus que les revenus fonciers. Le taux de prélèvement sera actualisé postérieurement à la déclaration de revenus qui suivra la demande de fin de prélèvement.

N.B. : Pour ceux qui ont arrêté toute activité locative en 2017, la case 4BN de la déclaration de revenus devait être cochée afin que les revenus fonciers de 2017 ne soient pas retenus pour le calcul du PAS et qu’aucun acompte ne soit dû à ce titre en 2019.

Source FNAIM

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